[摘要] 一些人可能会疑惑,在大城市工作、生活,为什么就不能直接打破户籍限制,让进城农民一步到位享受城市福利呢?这其中的一个重要原因,在于作为公安部门的人口登记凭证,户口从“农业”转成“非农业”,虽然只是一字之差,背后却意味着庞大的公共支出责任。
办理户口
“农转非”人数
2010-2012年
2505万人
(为前三年的2.2倍)
2009-2007年
1138万人
一些人可能会疑惑,在大城市工作、生活,为什么就不能直接打破户籍限制,让进城农民一步到位享受城市福利呢?这其中的一个重要原因,在于作为公安部门的人口登记凭证,户口从“农业”转成“非农业”,虽然只是一字之差,背后却意味着庞大的公共支出责任。
根据规划,到2020年我国将基本形成以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式,城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。显而易见,此项改革牵一发而动全身,关系到广大民众的切身利益。
门槛多高?
全方面放开建制镇和小城市落户限制、有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严控特大城市规模
对于公众而言,新型户籍制度的“新”——首先,明确设定了总量可控、分级承接转移人口的门槛;其次,逐步建立包括常住人口登记、居住证等人口管理制度,为转移人口有序过渡、逐步融城打下基础。由此,体现了既“尽力而为”,又“量力而行”的基本政策取向。
在户籍制改革中,公众关注的一个热点话题,就是哪些人能申请转户进城、转户的门槛多高?
对此,新型城镇化改革举措有明确回应:全方面放开建制镇和小城市落户限制、有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严控特大城市规模。
“这就意味着除了建制镇、小城市之外,大中型城市对于农民转户仍然设定了相应政策门槛。这个‘门槛’就是在城市中是否有合法稳定住所和合法稳定职业。”
专家认为,户籍制改革中,之所以要将是否有合法稳定住所和职业作为户口迁移的基本条件,主要基于两个原因:一,只有保证转户农民在城市中已有稳定工作和住房,才能避免重蹈一些国外城镇化进程中出现的“贫民窟”“失业潮”的覆辙;二,只有形成阶梯式入户通道,才能避免转户农民“一窝蜂”进城,加剧“城市病”。
在我国一些已实施户籍制改革的地方,“住所”“职业”门槛高低不同:在地处西部地区的重庆市,户籍准入梯度是明显的:重庆籍农民凡在主城区务工经商5年以上或购买商品房的,可申请入户主城区;在远郊区县城市务工经商3年以上或购买商品房的,可申请入户该区县城;在乡镇入户方面,农民可本着自愿原则就近就地转户。
上海实行居住证积分时,将“住所、职业”作为积分评定的基本条件:“合法稳定居住”,即需提供在上海居住6个月以上的住所证明,包括自购房屋、租赁房屋等证明;“合法稳定就业”,即就业、投资、从事个体经营等,需提供6个月以上劳动合同等证明。
专家认为,将住所、职业作为户口迁移基本条件,体现了按照建制镇和小城市、中等城市、大城市、特大城市四级城镇体系设置相对应的宽严有度、分级承接的精神,能够满足农村转移人口根据自身条件,选择适合自己的转户路径,合理安排自己的未来,给大家稳定的预期和希望。
现实状况
“我国现有2亿多进城农民工,倘若让他们完全同步享受和城镇居民一样的福利,那么社保、教育、医疗、就业、保障性住房等公共资源都将面临更加激烈的竞争,而原本就紧张的政府财力也将承受更大压力。”
记者采访发现,在户籍制改革中,公众还关注一个话题:随着城市落户条件逐步松动,农村转移人口能享受到哪些城市待遇,能否一步到位实现“市民梦”?
重庆市综合经济研究院院长易小光认为,任何公共政策的出台,一个必须的前提要求,就是“当期可承受、长期可持续”。随着经济社会发展,户籍限制在弱化,但短期内难以完全取消,尤其是大城市、特大城市户籍改革,必须在城市科学发展、人口资源承载力考量与提供更均等化、人性化的公共服务之间拿捏好平衡。
因此,在改革政策设计中,鼓励各地积极探索居住证、积分落户等举措,希望在这些制度铺垫完善后,能真正向城乡统一、一体化的人口管理和公共服务体制过渡。
一些人可能会疑惑,在大城市工作、生活,为什么就不能直接打破户籍限制,让进城农民一步到位享受城市福利呢?这其中的一个重要原因,在于作为公安部门的人口登记凭证,户口从“农业”转成“非农业”,虽然只是一字之差,背后却意味着庞大的公共支出责任。
“我国现有2亿多进城农民工,倘若让他们完全同步享受和城镇居民一样的福利,那么社保、教育、医疗、就业、保障性住房等公共资源都将面临更加激烈的竞争,而原本就紧张的政府财力也将承受更大压力。”重庆市社科院研究员王秀模说。
服务管理
我国人口和公共服务配套管理,将从以户籍地管理为主,向居住地管理为主转变。
记者采访发现,各地户籍制度改革中一个最直接的变化是人口管理制度的变革:随着城乡统一的户口登记制度、居住人口登记制度等改革逐渐完善,我国人口和公共服务配套管理,将从以户籍地管理为主,向居住地管理为主转变。
这一转变表明,以前困扰大量转移人口的计生管理、医疗、社保转移接续、子女就学等难题将得到有效缓解。伴随国家人口基础信息库的完善,跨区域的人口流动服务和管理将得到有效支撑。“人口流动到哪里,服务、管理就跟进到哪里。”
专家认为,从近期看,在户籍制改革中,要推动公共服务由户籍人口向常住人口扩展;从较长时期看,需要以义务教育、公共卫生、社会保障以及保障住房、就业服务等为重点,逐步完善符合国情、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系,逐步实现城乡基本公共服务的统一和服务水平的基本均衡的。
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预言一
开发商加码海外
2013年，万科、绿地、万达等巨头进军海外，国内开发商的资产配置，出现引人关注的变化。
刚刚进入2014年，嬗变仍处进行时。2014年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目；1月24日，大连万达[简介实时动态]集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，投资20亿英镑至30亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。
仲量联行称，2013年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志着中国房企2014年的海外投资活动已拉开帷幕。截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国2013年的海外房地产投资额较2012年增逾30%。
国内开发商纷纷进军海外，这对国内楼市意味着什么？自己用脑。
预言二
长效调控机制浮现
2014年，房地产调控长效机制有望取得实质性进展。
在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使”(促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道)的调控发展目标。有分析人士认为，中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革。
首创集团董事长刘晓光预测，在市场分化的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。
中国房地产学会副会长陈国强的观点是，新一届中央政府自上任以来，淡化、低调处理房地产，今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀切，而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体责任。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，对房企而言，眼下多研究房地产市场的发展规律，比研究下一步会出哪样的调控政策更重要。“在人口结构里面，通常是‘20岁到49岁的年轻劳动力’，以及‘35岁到40岁的高储蓄人口’对房地产的贡献。未来，中国的房地产市场还有很多机会，只是这些机会因为人口结构的变化而跟以前有所不同。”
预言三
开发商重回一二线城市
5年前，多数性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了“百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到2013年，历经上一轮宏观调控之后，企业又开始重新聚焦，典型如过去以三四线城市为主战场的恒大，2013年以来也开始布局一二线城市。2014年，这一趋势继续，恒大在上海预计会有多达4个项目面世。
研究中心数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6.9个月。二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。
花样年控股集团董事局主席潘军断言，由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大，房价保持平稳，可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。
预言四
地产“金融化”
1月24日，恒大地产在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期间，该公司通过子公司，在市场上买入约4.027亿股华夏银行股份。
这并非个案。绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，合生创展与北京农商银行，新湖中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建与锦州银行，开发商入股银行声此起彼伏。
开发商缺钱了？不！部分业内人士的观点是，开发商入股银行，并非看中关联银行的融资便利，事实上，受制于银监会对于银行关联交易的管控，开发商入股银行后可获得的融资便利很有限。开发商看重的是，银行为其上下游企业做供应链融资的业务空间。
说得很白了，开发商是为了少帮产业链“垫资”，让银行代劳。
据不完全统计，目前“涉银”的房地产上市企业已有约30家。不出意外，这一趋势无疑会在2014年得到延续。
预言五
不动产统一登记制度上路
建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是产权管理体制机制的重大改革，2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。
按国务院要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房此举并无影响，原本就属合规登记；而对于各种灰色房屋，以后会逐步纳入正规登记程序，会暴露某些不合规的事实。比如在部分资源型城市，某些大型矿产国企所建的大量房产，皆没有进行合规登记，就卖给本单位职工甚至非本单位人员。
预言六
个人住房信息系统联网
原计划去年6月底完成500个城市联网，最终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题，更多的还是人为障碍。
即便阻力重重，此事还会继续推进，这是一项基础性工作，国家必须掌握住宅的“家底”，这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的前提。随着这一进程的推进，势必抑制部分灰色的多套房需求，中短期内会有少量出售二手房（房源、代理、租房）的行为发生。
预言七
房地产税立法
中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。这再次宣示，中央推进房地产税改革的决心是不变的。业内解读是：减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。
说明白点，房产税继续推进。由于提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能铺开，而立法需要好几年时间。
不过，立法之前，依然可能扩大试点范围，先试点后立法，这是改革的“常规打法”，2014年推出第二批试点城市的可能性依然较大。
预言八
融资成本激增
仅2014年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划，总额超271亿元人民币。
除了融资金额，融资成本也是个值得注意的现象。2013年同期，房地产企业海外发债融资成本，一般在5%左右；而万科在2013年4月份所发美元债，年利率只有2.6%。
有投资界人士提醒，海外融资大部分是美元融资，美元兑换成人民币需要周期，去年做的美元融资，到今年年中以后再融资，用来偿还旧债比较合适。
预言九
养老地产爆发
养老地产爆发，这是个近几年一直在发酵的话题，尽管眼下仍看不到真正的爆发点，多数养老地产项目，养老是幌子，圈地才是目的。
2013年12月24日，保利地产对外宣布长期养老战略规划。当天，保利地产董事长宋广菊对外说，保利地产计划全产业链切入，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地，保利地产已有6个养老产业项目在建。
包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内的品牌房企，目前都涉足了养老地产的开发。险资也不甘落后，纷纷在范围内布局养老地产项目，平安、新华、泰康等保险公司加紧脚步，圈地建设养老社区。
据不完全统计，已有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。按研究机构的说法，这些远不能满足市场需求。同策研究数据显示，预计2015年，城市商业化养老机构的潜在需求为：自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照单个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上需要至少建设4500个项目吧。
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