[摘要] 房天下讯 一铺养三代，曾为人津津乐道。但据了解，赣州现在不少铺子却面临人气不足、租金下降的困境。特别是按照新数据统计，赣州商业存量的去化周期已达5年。那么，投资商铺到底还划算吗？
房天下讯 一铺养三代，曾为人津津乐道。但据了解，赣州现在不少铺子却面临人气不足、租金下降的困境。特别是按照新数据统计，赣州商业存量的去化周期已达5年。那么，投资商铺到底还划算吗？
市场
近，手里有闲钱的李先生到处打听想投资一套商铺。因为家住水南，所以不希望铺子离得太远，可看了几处都不满意。“主要是租金不高。”李先生说，投几十万、甚至上百万在里头，居然和理财产品差不多。
8月30日下午，笔者来到李先生看过的其中一个项目了解——这是新区体量较大的住宅小区，部分楼栋已经交房已交房一年多，临街有多套底层商铺出售。据销售人员介绍，小面积30㎡，价格在12000至35000元/㎡之间。从现场情况看，商铺多已完工，部分已投入使用。表面看，空间还不错。“你不要光看售价涨。”一家经营窗帘的店主提醒，这周围的租金并不理想，“一个月每平方米也就70元，租金不算高。”
章江新区大部分商铺也存在类似情形。房天下记者在新区沿梅关大道一路走来，尽管很多住宅已入住两年多，但三层底商大部分还处于空置状态，部分“招租”广告已显得破旧。
业内人士称，目前赣州的商铺投资市场整体不容乐观。据他们调研，地段较好的商铺，租价同比去年有大约5%的增长；部分非核心区域的铺面，租金不涨反跌。如果商铺成交价在15000-20000元/㎡，每平米月租五六十元的话，“就只有3%-4%。”
现状
赣州商业存量接近大 平均近5%
据笔者了解走访了解，章江新区除个别纯住宅楼盘外，基本新开发商建设的项目都配有底层商业，拥有独栋商业及商业街的项目也不在少数。更别提像华润中心、宝能城、鹏欣水游城等自带大商业体量的楼盘。
细分来看，起点壹中心、嘉福尚江尊品、盛合公园壹号、鹏欣水游城、中海国际社区、华润万象城、中祥玖珑湾等项目商业都在热销中；另达芬奇国际中心、中央城、江山里等项目年内也有推商业的打算。新区其他项目如中洋公园首府、海亮天城、宣佳世纪嘉园、宝能太古城等也有丰富的商业产品。
据调查，在售商业成交均价约25000元/㎡，商铺面积小到20几平，大到上千平。商铺的租金平均在80元/月/㎡，按此接近5%。分析人士指出，买铺投资的客户分为长线出租和短线转售两类。大部分客户是长线出租。一年下来，在商铺租赁市场上累积了大量新增供应，定位又差不多，势必造成小范围的恶性争客，再加上目前章江新区楼盘入住率普遍不高，周边客流不足，因此租金水平及或许并不理想。
事实上，拉低的另一重要原因，就是赣州的商业存量在攀升。据统计，目前已经入市的销售的商业在售情况普遍不太理想，近年来随着住宅市场的价格逐渐升温，商业价格也逐渐走高，小面积的商铺销售情况尚可，大面积商铺买家甚少。一来总价太高，二来大面积商业出租更困难，换位思考，动则上万的房租，也会让租户望而却步啊。
算账
低至5%以下就不划算了
上涨的物价让很多人觉得自己的存款在缩水，央行年内四次降息更是让市民感叹钱再也不能存银行了，但是在住宅市场倾向自住又没有更好投资渠道的情况下，还是有不少人把目光投向了商铺。
市民黄女士告诉笔者，看着物价上涨、货币又在贬值，如果不做点投资，现在存的这点钱会离孩子将来成长和教育需要的费用越来越远。“目前看来，房子还是比较保值的，但投资商铺的话，又不知道会不会亏？达到多少才值得投资？”
针对黄女士的疑问，笔者用一个公式可以说明，计算 简单的公式就是（月租金×12个月）÷总价。据赣州平均5%的测算，相比股票等其他投资渠道的风险，这个还是可以接受的，毕竟除了租金，还有一份不动产资产。“但这个恰恰是一个平衡点，低至5%以下就不划算了。如果想一铺养三代的话，必须达到8%以上。”
另外除了计算，投资商铺还要关注地段和成长性。首先，投资的方向不能离开政府规划的“指挥棒”，要看商铺是否处于人口导入期和消费导入期。举例来说，如果某个区域人都住满了，再投资商铺成长性就差了；但如果附近小区的入住率常年不高，商铺的经营也很成问题。所以，买商铺以“不生不熟”的地段为宜。其次，要对比区域内人口和商铺的供应量，商铺扎堆利润就低、租金也会受牵连。一般来说，社区型商铺的供应量，人均1㎡比较合适。
再者，投资社区型商铺，还应留意业主的消费能力以及道路宽度，俗话说：“宽街无闹市”，通行标准是道路宽度在23米左右较为理想的。
提个醒
投资商铺应警惕“假卖房真融资”
商铺投资，也存在金融投资的风险。比如：市面上个别“假卖房真融资”的商铺。据介绍，这种商铺在销售中会以两种姿态出现：一是在购买时证件不全，与购房者签署一份协议，承诺几年后交付，终因种种原因交不了房，只按照法律相关规定退还本金，开发商在期间白白挪用了房款；二是一直宣称商铺在建，并承诺售后返租、高额回报，高达10%，甚至15%以上，购买后遥遥无期，能追回本金就算不错。
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