[摘要] 冯女士退休多年，一直过着滋润的“收租婆”生活，手上“掌握”着一大串丁零当啷响的钥匙，每天忙于管理老城区的几套老房子。不过，今年广州二手租赁市场的租赁回报率首度跌破3%，实时数据显示或将有六七万套“次新房”进入租赁市场，令精明的冯女士也开始寻找新的出租策略。
今年有6万余次新房入市建议与租客签“中长约”确保租赁收入
据悉，冯女士退休多年，一直过着滋润的“婆”生活，手上“掌握”着一大串丁零当啷响的钥匙，每天忙于管理老城区的几套老房子。不过，今年广州（楼盘）二手租赁市场的租赁首度跌破3%，实时数据显示或将有六七万套“次新房”进入租赁市场，令精明的冯女士也开始寻找新的出租策略。
房地产专业人士建议，老房子的业主与租客签订“中长约”，确保平稳的租赁收入。
现象1
租金10年跌3%
在广州二手市场上，像冯女士这样以为生的“婆”、“公”为数不少，除了退休的老人外，也有不少年轻人以此为“副业”。
不过，随着楼价的上涨，广州二手租赁也逐渐下降。根据满堂红10年来的数据显示，2003年广州二租赁市场租金为21.58元/平方米/月，10年后为44.2元/平方米/月，比2003年上涨100%以上，比2012年上涨12.9%，而租金却从2003年的7.8%跌至如今的2.9%，首度跌破3%。与此同时，2013年二手住宅均价同比上涨18.9%。
据满堂红研究数据显示，2013年面积区间的是30平方米以下和30~60平方米之间的一房或小两房物业，皆为3.5%，比2012年分别下降0.5个百分点和0.4个百分点；144平方米以上的非普通住宅出租则与2012年持平，数值是2.7%，这也是2013年出租没有出现回落的区间。
现象2
数万套次新房将陆续入市
根据调查，2013年全年以“长线投资”作为目的入市购房的客户比例为32.7%，比2012年大幅增加9.5%，其中第四季度该比例高达40.6%。
“受年内新政策大环境制约的影响，买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降，以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法，但能有效抵抗政策的冲击，小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份，便可获得更多溢价出售的机会。”房地产研究人员周峰研究判断，除了2012年和2013年的13万套网签一手住宅未交付使用外，早几年陆续交付使用的住宅单位中，至少有六七万套单位流入租赁市场。
“这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金，因此即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势，但楼龄超过20年的旧式物业，其租金将有可能出现高位回落。”
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